Wussten Sie, dass Sie mit der Vermietung einer privaten Immobilie an Ihre GmbH durch eine sogenannte Betriebsaufspaltung unabsichtlich ein zweites Unternehmen “erzeugen” können? Wahrscheinlich nicht.
Dabei kommt es durchaus häufig vor, dass Firmen-Inhaber ein privates Gebäude erwerben und an ihre GmbH als Geschäftslokal weitervermieten.
Aber welche Auswirkungen hat das auf Sie und Ihre GmbH? Haben Sie dadurch irgendwelche steuerlichen Verpflichtungen oder Haftungen?
Die kurze Antwort: Ja, von der Besteuerung über die Verwaltung bis hin zur Haftung für die Umsatzsteuer-Zahllast hat dieser Vorgang weitreichende Folgen für Sie.
Welcher “Rattenschwanz” an Konsequenzen auf Sie zukommen kann, habe ich Ihnen in diesem Artikel zusammengefasst.
Dieser Beitrag wurde am 27. Dezember 2021 aktualisiert.
Was ist eine Betriebsaufspaltung bei einer GmbH?
Bei einer Betriebsaufspaltung wird ein Unternehmen auf zwei rechtlich getrennte Unternehmen aufgespalten. Das kann entweder absichtlich, in diesem Fall spricht man in der Regel von einer echten Betriebsaufspaltung, oder unabsichtlich, auch unechte Betriebsaufspaltung genannt, erfolgen.
Der Auslöser für eine Betriebsaufspaltung ist meistens die Vermietung einer eigenen Immobilie an das eigene Unternehmen. Hier sind grundsätzlich zwei rechtliche Situationen möglich:
Echte Betriebsaufspaltung
Bei einer echten Betriebsaufspaltung wird tatsächlich ein bestehendes Unternehmen auf zwei unterschiedliche Firmen aufgeteilt. Meistens entsteht dadurch ein sogenanntes Besitz-Unternehmen (z.B. eine vermögensverwaltende GmbH) und eine Betriebs-Gesellschaft.
Die Immobilien, Maschinen und anderes Anlage-Vermögen wird auf das Besitz-Unternehmen übertragen und an die Betriebs-Gesellschaft vermietet bzw. verpachtet.
Die Aufgaben der zwei unterschiedlichen Firmen sind bei einer echten Betriebsaufspaltung klar verteilt: Das Besitz-Unternehmen kümmert sich um die Vermögensverwaltung und die Betriebs-Gesellschaft ist operativ tätig.
Der Aufspaltungs-Vorgang wird immer genau geplant und führt deshalb zu keinen unvorhergesehenen negativen, steuerlichen Konsequenzen.
Unechte Betriebsaufspaltung
Anders als bei einer echten Betriebsaufspaltung kommt eine unechte Betriebsaufspaltung in der Regel unabsichtlich zustande.
Der häufigste Auslöser für eine unechte Betriebsaufspaltung ist, dass ein Mehrheitsgesellschafter eine Immobilie an die eigene GmbH vermietet.
Da dieser Gesellschafter über die Immobilie und die GmbH eine sogenannte beherrschende Stellung hat und die Immobilie für die GmbH eine wesentliche Betriebsgrundlage ist, wird aus dieser Immobilienvermietung ein Unternehmen.
Das heißt: Auch wenn der Gesellschafter die Immobilie als Privatperson an die GmbH vermietet, wird dadurch aus steuerlicher Sicht ein fiktives Unternehmen “erzeugt”.
Der Gesellschafter wird also ungewollt Inhaber eines (nur auf dem Papier existierenden) Besitz-Unternehmens und hat jetzt mit 5 Nachteilen zu kämpfen.
Diese 5 Nachteile haben Sie durch eine unechte Betriebsaufspaltung
1. Die Miete Ihrer Gewerbeimmobilie ist gewerbesteuerpflichtig
Das durch die Betriebsaufspaltung entstandene fiktive Besitz-Unternehmen wird vom Finanzamt wie ein echtes Unternehmen behandelt.
Das bedeutet, dass die Miete, die Ihre GmbH an Sie überweist gewerbesteuerpflichtig ist. Ihnen geht also ein Teil Ihrer Einnahmen verloren.
2. Sie müssen für das fiktive Unternehmen eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung oder Bilanz erstellen
Wie jedes “normale” Unternehmen hat auch Ihr fiktives Besitz-Unternehmen gewisse buchhalterische Pflichten.
Sie müssen mindestens eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung oder, wenn Sie gewisse Umsatzgrenzen überschreiten, sogar eine Bilanz erstellen.
Für Sie bedeutet das mehr Verwaltungsaufwand und höhere Steuerberater-Kosten.
3. Sie verlieren die erweiterte Steuerkürzung für die Gewerbesteuer
Mit der sogenannten erweiterten Kürzung (siehe §9 Nr. 1 S.2 GewStG) können Sie normalerweise Ihre Bemessungsgrundlage für die Gewerbesteuer reduzieren. Mit der erweiterten Kürzung können beispielsweise Erträge, die Sie durch die Verwaltung und Nutzung Ihrer eigenen Immobilien erzielen, von der Gewerbesteuer ausgenommen werden.
Bei einer unechten Betriebsaufspaltung ist die erweiterte Kürzung allerdings nicht zulässig und Sie müssen alle Beträge voll versteuern.
4. Sie müssen den Immobilien-Verkauf voll versteuern
Zusätzlich dazu können Sie nach einer unechten Betriebsaufspaltung Ihre Immobilie nicht steuerfrei verkaufen. Privatpersonen können nämlich Immobilien nach einer 10-jährigen Behaltefrist verkaufen, ohne dass dafür Einkommenssteuer fällig wird (siehe §23 EStG).
Da Ihre Immobilienverwaltung nach einer unechten Betriebsaufspaltung wie ein Unternehmen behandelt wird, können Sie diesen Steuervorteil nicht nutzen und müssen den Verkaufserlös immer voll versteuern.
5. Sie haften als Privatperson für die Umsatzsteuer Ihrer GmbH
Umsatzsteuerlich bilden das Besitz-Unternehmen (also das fiktive Unternehmen, dass Ihre Immobilien besitzt) und die Betriebs-Gesellschaft (Ihre operative GmbH) eine sogenannte Organschaft. Das heißt, dass es sich umsatzsteuerrechtlich um ein Unternehmen handelt.
Für Sie als Inhaber der Immobilie und Mehrheitsgesellschafter der GmbH hat das weitreichende Folgen: Sie werden damit nämlich zum Schuldner der gesamten Umsatzsteuer.
Kommt Ihre GmbH beispielsweise in Zahlungsschwierigkeiten und kann die Umsatzsteuer-Zahllast nicht begleichen, haften Sie als Privatperson dafür.
Wie können Sie die Nachteile einer unechten GmbH-Betriebsaufspaltung vermeiden?
Vier der oben erklärten Nachteile (Gewerbesteuerpflicht, Einnahmen-Überschuss-Rechnung bzw. der Bilanzierungspflicht und der Verlust der steuerlichen Vorteile) können Sie leider nicht abwenden.
Aber Sie können sich vor der privaten Umsatzsteuer-Haftung Ihrer GmbH schützen.
Die rechtlich “sauberste” Lösung ist hier die Umwandlung des fiktiven Besitz-Unternehmens in eine GmbH & Co. KG. Mit dieser Umwandlung haften nicht mehr Sie persönlich, sondern die neu gegründete GmbH & Co. KG für die Umsatzsteuer-Zahllast.
Zusätzlich zur finanziellen Absicherung bei Umsatzsteuer-Schwierigkeiten vermeiden Sie durch die Umwandlung in eine GmbH & Co. KG Komplikationen bei einer späteren Betriebsübergabe oder einer Vererbung an Ihre Kinder.
Fazit: Unechte Betriebsaufspaltung ist als Haftungsrisiko bei Firmen-Inhabern fast nie “auf dem Schirm”
Aus unternehmerischer Sicht ist eine unechte Betriebsaufspaltung ein hohes Risiko für Sie und Ihr Unternehmen. Konkret verursacht eine unechte Betriebsaufspaltung folgende Nachteile:
- Ihre Immobilienverwaltung wird gewerbesteuerpflichtig
- Sie müssen für Ihre Immobilienverwaltung eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung oder eine Bilanz erstellen
- Sie verlieren attraktive Steuervorteile wie die erweiterte Kürzung und das Recht auf steuerfreien Verkauf
- Sie haften für die Umsatzsteuer-Zahllast Ihrer GmbH
Ein zusätzliches Problem: GmbH-Inhaber wissen oft nicht, dass die Vermietung einer Immobilie an die eigene GmbH diesen “Rattenschwanz” an Nachteilen mit sich zieht. Das böse Erwachen folgt oft erst später und dann muss der Steuerberater so viele steuerliche Vorteile wie möglich retten.
Wenn Sie planen, Ihre Immobilie an Ihr eigenens Unternehmen zu vermieten, sollten Sie vorher auf jeden Fall mit Ihrem Steuerberater darüber sprechen. So können Sie Ihre Steuern mit Weitsicht planen und werden über alle langfristigen Folgen aufgeklärt.
GmbH-Betriebsaufspaltung: Kompakt im Video zusammengefasst
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Sie können mich jederzeit via Telefon (+49 040 443311), E-Mail (anfrage@steuerberatung-breit.de) oder meinem Kontaktformular in meiner Steuerberatungskanzlei in Hamburg erreichen.
Herzlichst,
Ihr Thomas Breit
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