Immobilien GmbH

Immobilien GmbH: So senken Sie die Besteuerung Ihrer Mieteinkünfte auf nur 15%

Besitzen Sie eine oder sogar mehrere Immobilien, die Sie vermieten? Befinden sich diese Häuser oder Wohnungen in Ihrem Privatbesitz oder sind diese Teil Ihres GmbH-Vermögens? Bezahlen Sie momentan 35, 42 oder sogar 45% Steuern auf diese Mieteinkünfte und suchen nach Möglichkeiten, um diese erdrückende Abgabenlast zu reduzieren? Wenn Sie alle 3 Fragen mit “Ja” beantwortet haben, könnte eine Immobilien GmbH für Sie interessant sein.

Denn mit dieser Sonderform der GmbH senken Sie Ihre Steuern auf Mieteinkünfte auf nur 15%. Leider wissen aber nur die wenigsten Unternehmer von dieser Steuergestaltungsmöglichkeit. In der Praxis kommt sie deshalb nicht oft zum Einsatz und Immobilienbesitzer schenken Millionen von Euro an möglicher Steuerersparnis förmlich her.

Damit Ihnen das nicht passiert, erkläre ich Ihnen in diesem Beitrag:

Dieser Beitrag wurde am 25. November 2021 aktualisiert.

Was ist eine Immobilien GmbH?

Eine Immobilien GmbH ist eine Spezialform der vermögensverwaltenden GmbH, die ausschließlich eigene Immobilien vermietet. Sie darf dabei keinen gewerblichen Immobilienhandel betreiben. Ein gewerblicher Handel wird dann angenommen, wenn Sie in einem Zeitraum von 5 Jahren 4 oder mehrere Immobilien kaufen und wieder verkaufen.

Auch die Vermietung von Immobilien, die sich nicht im eigenen Vermögen befinden, wird vom Gesetzgeber als gewerbliche Tätigkeit angesehen. Möchten Sie die steuerlichen Vorteile nutzen, sind diese Tätigkeiten für Sie tabu.

Das Beste: Damit sich diese Form der Steuergestaltung für Sie lohnt, benötigen Sie keinen Immobilienbesitz in Millionenhöhe. Je nach Situation können schon eine, zwei oder drei Immobilien reichen, damit sich eine Umstrukturierung für Sie auszahlt.

Wie viel Geld Sie konkret sparen können, rechne ich Ihnen weiter unten in einem leicht verständlichen Fallbeispiel vor.

Keine Gewerbesteuer: Darum sparen Sie mit einer Immobilien GmbH

Bei einer Immobilien GmbH liegt rechtlich gesehen eine gewerbesteuer-befreite Vermögensverwaltung vor. So umgehen Sie die generelle Gewerbesteuer-Pflicht von GmbHs. Auf alle Einkünfte wird dann nur noch 15% Körperschaftsteuer fällig und Sie sparen sich 15% Gewerbesteuer.

Wichtig: Wie oben erwähnt, erhalten Sie die Gewerbesteuer-Kürzung nur, wenn die GmbH ausschließlich eigene Immobilien verwaltet und keinen gewerblichen Immobilienhandel betreibt.

Haben Sie Einkünfte aus dem Immobilienhandel oder der Vermietung von fremden Immobilien, verlieren Sie diesen Steuervorteil und Ihre gesamten Erträge sind gewerbesteuerpflichtig.

Immobilien GmbH am Praxis-Beispiel erklärt: So viel Geld sparen Sie wirklich

Angenommen Sie besitzen 4 verschiedene Immobilien, die jeweils 250.000 Euro wert sind. Insgesamt kommen Sie so auf einen Gesamtwert von 1.000.000 Euro. Mit einer marktüblichen Mietrendite von 4% kommen Sie so auf ein jährliches Mieteinkommen von 40.000 Euro.

Sind die Immobilien Teil Ihres Privatvermögens oder Ihrer operativen GmbH werden für diese Einkünfte 25% Gewerbesteuer fällig. Bei 40.000 Euro sind das 10.000 Euro an steuerlicher Mehrbelastung. Sind diese Wohnungen oder Häuser hingegen Teil einer Immobilien GmbH, sind sie von der Gewerbesteuer befreit. Sie sparen 10.000 Euro Steuern.

Zugegeben: Dieses Beispiel ist stark vereinfacht. Mein Ziel ist es nur, Ihnen zu zeigen, welche Steuerersparnis grundsätzlich möglich ist.

Eine genaue Kalkulation sollte immer von einem erfahrenen Steuerberater unter Rücksichtnahme Ihrer individuellen Situation durchgeführt werden.

So bringen Sie Immobilien steuerschonend in die GmbH ein

Grundsätzlich löst die Einbringung einer Immobilie immer Grunderwerbssteuer (siehe Grunderwerbsteuergesetz) aus. Allerdings gibt es eine bewährte Strategie, mit der Sie die Zahlung von Grunderwerbsteuer vermeiden können. Dazu müssen Sie die Immobilie einfach zehn Jahre lang in einer Personengesellschaft (Achtung: GbRs sind nicht möglich) halten und diese Personengesellschaft danach in eine GmbH umwandeln.

Wenn Sie so vorgehen, zahlen Sie mit der aktuellen Rechtslage (Stand: 25. November 2021) keine Grunderwerbssteuer. Da es sich bei der Einbringung um einen (fiktiven) Verkauf bzw. ein Tauschgeschäft (Immobilien gegen Anteile an der neuen GmbH) handelt, kann hier auch Einkommenssteuer ausgelöst werden.

Konkret fällt die Einkommenssteuer immer dann an, wenn Sie eine vermietete Immobilie einbringen, die Sie noch nicht länger als zehn Jahre besitzen (siehe § 23 EStG).

Haben Sie die Immobilie geerbt, wird Ihnen das Anschaffungsdatum des Vererbers angerechnet. Auch wenn Sie bis jetzt selbst in der Immobilie gewohnt haben, fällt keine Einkommenssteuer an.

Zusammengefasst bedeutet das alles für Sie: Wenn Sie bei der Einbringung möglichst wenig Steuern zahlen wollen, müssen Sie möglichst zehn Jahre im Voraus planen. Dann können Sie es schaffen, dass Sie sowohl von der Grunderwerb- als auch von der Einkommenssteuer befreit werden.

Sonderfall: Sie vermieten und betreiben gleichzeitig einen gewerblichen Immobilienhandel

Wenn Sie einen gewerblichen Immobilienhandel betreiben und zusätzlich dazu noch Immobilien vermieten, müssen Sie diese beiden Geschäftsbereiche rechtlich voneinander trennen um von den Steuervorteilen der Immobilien GmbH zu profitieren. Sie würden in diesem Fall einfach 2 GmbHs gründen: Eine für Ihren Immobilienhandel und eine für die Immobilienvermietung.

So behalten Sie die Gewerbesteuerbefreiung für Ihre Mieteinkünfte. Gibt es keine rechtliche Trennung, verlieren Sie durch die Einkünfte aus dem gewerblichen Handel sämtliche Steuervorteile und müssen auf alle Einkünfte Gewerbesteuer zahlen.

Fazit: Immobilien GmbH ist eine effektive, aber leider oft vergessene Möglichkeit der Steuergestaltung…

Mithilfe einer Immobilien GmbH reduzieren Sie den Steuersatz auf Ihre Mieteinnahmen auf 15%. Sie sind von der Gewerbesteuer befreit und zahlen auf alle Einkünfte nur noch 15% Körperschaftssteuer. Je nach Höhe Ihrer jährlichen Mieteinnahmen können Sie so schnell Zehntausende Euro an Steuern sparen.

Um die Steuervorteile einer Immobilien GmbH auch tatsächlich nutzen zu können, dürfen Sie keinen gewerblichen Immobilienhandel betreiben. Kauf und Wiederverkauf von Immobilien innerhalb von 5 Jahren und Einkünfte aus der Vermietung von fremden Immobilien sind deshalb für Sie tabu.

Halten Sie sich an diese Vorgaben und haben Mieteinkünfte aus mehreren Immobilien, wird sich eine Immobilien GmbH wahrscheinlich für Sie lohnen.

Bevor Sie sich allerdings für die Gründung entscheiden, sollten Sie sich aber immer Rat von einem erfahrenen Steuerberater holen. Denn ohne genaue Analyse Ihrer Situation ist nicht von vornherein klar, ob diese Form der Steuergestaltung auch wirklich die beste Lösung für Sie ist. Pauschale Aussagen und Empfehlungen sind hier absolut unseriös.

Sie haben weitere Fragen zur Immobilien GmbH?

Sie haben über diesen Beitrag hinaus noch Fragen haben oder möchten wissen, ob sich eine Immobilien GmbH auch für Sie auszahlt? Für ein persönliches Gespräch können Sie mich jederzeit via Telefon (+49 40 443311), via E-Mail (anfrage@stb-breit.de) oder mein Kontaktformular (hier klicken!) erreichen. Als Steuerberater in Hamburg habe ich mich auf die Unternehmensumwandlung spezialisiert und helfe auch Ihnen gerne weiter.

Herzlichst,
Ihr Thomas Breit

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